任意売却は、売却までに注意しなければいけない事が沢山あります。まず、売主は住宅ローンが支払えない状況なので金銭の余裕がありません。売る為の費用が支出できない状況なのです。売買契約では確定測量免責、契約不適合責任免責、他の差し押さえが入った場合、買主に引き渡しが出来なくなるので、その場合の違約金免責等の条件が付きます。また、売主は残置物を処分しきれない場合もあります。その場合、買主に残置物処分費用負担をお願いしなければなりません。場合によっては、100万円近く残置物処分費用がかかるケースもあります。売主の引越先を探すのもハードルが高くなります。実家や親族の家に転居出来ればいいのですが、賃貸住宅の転居となりますと入居審査が厳しくなります。引越代もかかりますので、その費用をどう捻出するかも課題です。債権者によっては、引越費用を売買代金から控除していただける場合もありますが、決済が終わらないと引越費用が手元に入ってこないので、先に引越費用を準備する必要があります。当然、引越先が決まらなければ明け渡しは出来ません。契約書に貼る印紙さえも金銭的に厳しいので、売買契約書は買主控えの1通だけ作成し、売主はコピーを控えにしてもらいます。手付金は売主には渡しません。通常、仲介会社か債務整理をする弁護士等が預かります。他の債務があるケースが多いので、他の差し押さえが入らないか常にチェックが必要です。特に税金の差し押さえは注意が必要です。税金滞納は基本的に全額、滞納分を支払わないと差押えは抹消してもらえません。また、任意売却は、自宅を売却しても残債が残るケースが殆どなので、残債の債務整理をどうするか？も弁護士に相談して方向性を決めていきます。任意売却の売却額は債権者が決めますが、相場よりも高い価格設定の場合、買手が見つからずに競売になる可能性もあります。任意売却は必ず成功する訳ではありません。競売が申し立てられてから入札が開始されるまで4ヶ月～6ヶ月の間に決済が完了していなければ、競売により安い金額で強制的に売却される事になります。また、売主には内覧の協力もいただかなくてはなりません。競売の情報は裁判所に公告されネットでも確認できますので、ご近所に知られる可能性もあります。任意売却後は、債権者から生活状況報告書が届きますので、生活の状況や返済出来る金額を記入して提出します。住宅ローンの残債は無担保債権になり無理なく返済出来る金額を任意売却後は返済していく事になります。決済時は、売主の口座が債権者によって差し押さえれる可能性がありますので、買主が一旦、お金を引き出して、売主の名前で債権者に売買代金をお振込み致します。任意売却は売却期間が限られているので、反響が無ければ価格を見直ししていく必要がありますし、売主も内覧により生活状況を見られてしまうという精神的負担も大きく、売却するまでには仲介会社も含めて相当の労力を要します。また、担保競売の場合は、売主（債務者）が自己破産や個人再生手続きをしても競売の進行は止まりません。強制競売の場合は、自己破産や個人再生した場合、競売の進行が中止・停止になります。住宅ローン支払いが出来ない場合の競売は担保競売になりますので、早期に任意売却の決断をする事が重要です。自己破産をする場合、任意売却をしてから自己破産をするようにしてください。先に自己破産をしてしまうと、破産手続きや費用が増加します。弁護士は、そこまでのアドバイスはしませんので注意してください。決断が遅ければ成功率は下がります。また、任意売却を不動産会社に依頼される場合、任意売却の経験がある不動産会社に依頼する事も重要です。任意売却は特有の法律もあり、どこの不動産会社でも対応できる訳ではありません。依頼する不動産会社に任意売却の実績を確認する事も重要です。弊社では、任意売却に対応しております。任意売却で悩まれたら、まずは弊社にご連絡をください。
