環境の変化により住宅ローンの支払いが厳しくなってきた場合、任意売却をする方法があります。任意売却の流れを説明します。①住宅ローン滞納～3ヶ月 この期間は、信用情報にまだ傷がつかない期間です。早めに金融機関に相談してみましょう。②住宅ローン滞納4ヶ月～6ヶ月 金融機関から一括返済の通知が届きます。 ③住宅ローンの保証会社が代位弁済をいたします。代位弁済後、ただちに任意売却の申立てを債権者にしないと、2ヶ月位で競売を申し立てられてしまいます。競売が申し立てられると、裁判所から執行官と不動産鑑定士ががきて、家に立ち入り現状を調査します。執行官が訪問してもドアを開けなかった場合、鍵を壊されたり、時には窓を割って家に入る権限が執行官に許されていますので抵抗は出来ません。そして、その調査結果は裁判所に公告されます。裁判所の広告後、不動産会社からの手紙や訪問が始まります。都内だと広告後に100社以上が訪問してくる事もありますが、山梨ではそんなに数は多くはないでしょう。 ④競売申し立て後も任意売却は可能ですが、申し立てられてから4ヶ月～6ヶ月で入札が開始されますので、それまでに任売売却を実行しなければなりません。任意売却の売却額は債権者が決定します。強気な値段で設定されると任意売却が難しくなります。また、売却期限（開札日の前日）がありますので、反響がなければ任意売却をする不動産会社は、債権者に売却額の値下げ交渉をして、期限迄の売却を目指します。任意売却にあたって債務者は不動産会社と専任媒介契約を締結致します。④任意売却期間中に債務者は引越し先を探さなければなりません。ただし、滞納状況は信用情報に記載されているので、入居審査が厳しくなります。身内の家に引っ越せればいいのですが、賃貸住宅に引っ越す場合はハードルが高くなりますので、早めに引っ越し先を探す事と、引越費用を貯めておく必要があります。債権者によっては引っ越し費用を一定額売却代金から控除していただけますが、決済時でないと引越費用が手元に届かないので、事前に準備する必要があります。また残地物がある場合は、その残地物をどうするのか？検討しなければなりません。⑤債務整理を弁護士に相談 住宅ローンが払えない場合、他の借入れや税金も滞納しているケースが多いです。他の借入をどうするかを弁護士に相談して、今後の方向性を決めていきます。（破産手続きや民事再生手続き等）弁護士から各債権者に受任通知を送ってもらいましょう。そうする事によって、債権者からの督促は止まり、更に差押えをされる心配も無くなります。注意点は破産手続きをする場合は、任意売却後にする事です。先に破産手続きをしてしまうと、破産の手続きに時間と費用が余計にかかってしまう事になるからです。 また、固定資産税を滞納している場合は、固定資産税の滞納分を出来れば優先的に解消する事が必要です。税金の滞納の差し押さえが登記されてしまうと、任意売却は出来ません。また税金は破産をしたとしても免責にはなりませんので、優先的に払いましょう。⑥売買契約 任意売却の期間中に買主が見つかったら、売買契約を締結いたします。売買契約は通常の売買契約書と同じように売主の欄に債務者の氏名・印をいたしますが、印紙代を抑える為、売買契約書は1通になり、買主が原本、債務者は売買契約書のコピーを控えます。債務者は責任を負う資力が無い為、契約不適合責任免責、違約金は免責にします。手付金は不動産会社が預かります。⑦債権者が任意売却で費用を免除していただける項目：引越費用（負担いただけない場合もありますし、20万～30万円負担いただけるケースもあります。：抵当権抹消費用 ：不動産会社に支払う仲介手数料等、決済時に売却代金から控除いただけます。なので、債務者は任意売却の費用負担無くする事が可能です。⑧競売手続きの取り下げ 開札日の前日までに取り下げる必要があります。競売が取り下げられると、裁判所の職権で差し押さえ登記は抹消されます。 このように任意売却は期限もあり、必ず成功する訳ではありません。更に言うと、築20年以内の物件でないと短期で売却するのは難しいのが実情です。築古物件での任意売却はかなり難しいのが実情です。このように任意売却は通常の売却よりも労力を要し、タイムリミットがありますので、住宅ローンが厳しくなりましたら早期に任意売却の判断をして、差し押さえられる前に、任意売却に取り組む事が大事です。
