利回りについて
収益物件の広告には利回りが記載されています。利回りには、表面利回り、自己資金利回り、NOI利回りなどがあることをご存じですか？不動産広告には表面利回りが記載されています。計算式は、年間収入（入居率100％）÷建築費で計算されているケースが多いですが、なんと・・・この利回りの計算式に定義はないのです。ということは、計算の仕方によって利回りが高くなるように操作できてしまうという事です。例えば建築費が消費税を抜きに計算されていたり、設計費用が含まれてなかったり、躯体のみで付帯設備が含まれてなかったりと、計算式が統一されていません。さらに言えば、諸費用も計算に含まれているかどうかで、利回りは大きく変わってきます。自己所有の土地に賃貸住宅を建てる場合は、建物だけの価格で利回りを計算している方が大半だと思いますが、実際は自己所有の土地の評価も利回りに入れるべきです。また、NOI利回りは（年間家賃収入－不動産の年間運営費－空室による損失）÷（不動産の価格＋購入時にかかった諸費用）×１００で計算される事が多いですが、年間運営費に借入金の利息や減価償却費、共用部分の維持管理費用が含まれるか？で計算する人によって違いがあったりします。賃貸事業で注意すべき点は、表面利回りとＮＯＩ利回りに大きな差があるという事す。ＮＯＩ利回りは、空室率や家賃下落率のリスクが考慮されているうえ、年間運営費も考慮されている為です。実際、表面利回りは10％以上なのにＮＯＩ利回りは3％なんてことはよくある話しです。大事なのは、複数の案件を厳しい計算式で自分で計算してみるという事です。そうする事で、だいたいの数字が把握できるようになり、自分の判断基準を養えます。不動産投資では、たくさんの判断基準があり複雑です。弊社では、不動産価値を読み取り、マーケティング、事業収支の作成、投資分析に基づく提案とリスクの把握、リノベ、コンバーションの検討方法などの知識を身につけた公認不動産コンサルティングマスターエバリュエーション専門士の資格を有した担当者が在籍しております。不動産の価値を多角的な視点から分析し、有効に活用する方策をご提案致します。お気軽にご相談ください。
